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Nov 29, 2023

Ukiah-Generalplan: Ist er das Papier wert, auf dem er steht?

Im Jahr 2019 initiierte der Stadtrat von Ukiah die Aktualisierung des Generalplans (GP) 2040, a

Im Jahr 2019 initiierte der Stadtrat von Ukiah die Aktualisierung des Generalplans (GP) 2040, einen langfristigen Rahmen für zukünftiges Wachstum und Entwicklung mit umfassender Bürgerbeteiligung, der die Zukunftsvision der Gemeinde zum Ausdruck bringt und in einem 450-seitigen Dokument veröffentlicht wurde Dezember 2022.

Der GP und die Bebauungsordnung legen fest, wie Land erschlossen werden darf: Der GP hat eine langfristige Perspektive und identifiziert zulässige Entwicklungsarten, und die Bebauungsordnung regelt die Entwicklung durch spezifische Standards wie Grundstücksgröße, Baurückstände und zulässige Nutzungen. Zukünftige Entwicklungen müssen sowohl den Anforderungen des GP als auch der Bebauungsordnung genügen.

Die Redwood Credit Union hat kürzlich das 20.852 Quadratmeter große Grundstück an der südöstlichen Ecke der Perkins Street und der Main Street erworben. Nach der Genehmigung durch das Design Review Board wurde ihr Vorschlag für eine Genehmigung für die Errichtung eines großen Standorts für den Bau einer Einrichtung der Redwood Credit Union am 10. Mai der Planungskommission von Ukiah vorgelegt.

Craig Schlatter, Direktor für Gemeindeentwicklung, und Michelle Irace, Planungsleiterin, hielten einen Vortrag und forderten die Genehmigung des Projekts, während viele derjenigen, die für eine öffentliche Stellungnahme anwesend waren, starken Widerstand äußerten. Die Abstimmung der Kommissare war geteilt, da beschlossen wurde, die Sitzung auf ihre nächste Sitzung im Rathaus am 14. Juni um 18 Uhr zu verschieben

Der Projektvorschlag umfasst: Abriss der beiden bestehenden Gebäude; Bau einer 4.331 Quadratmeter großen, einstöckigen Anlage der Redwood Credit Union mit einem Drive-in-Geldautomaten; Bau von zwei neuen Einfahrtsvorfeldern, dem primären von South Main und dem sekundären von East Perkins; Der Bürgersteig in der Perkins Street wurde auf 11 Fuß verbreitert; 19 Parkplätze, ein Fahrradständer und zwei E-Ladestationen; und etwa 6.003 Quadratfuß (29 Prozent) der Landschaftsgestaltung.

Zu den Zielen und Richtlinien der GP Downtown Land Use gehören: Wohnbebauung mit hoher Dichte; gemischt genutzte Anlage mit Wohnungen, Einzelhandelsgeschäften, Büros und Freiflächen; lebhafte, fußgängerfreundliche Bereiche statt nicht fußgängerfreundlicher Einkaufsstraßen; Begrenzung der Anzahl der Zufahrten; adaptive Wiederverwendung ansonsten veralteter Strukturen; und Erhaltung von Wohn- und Gewerbebauten von historischem Wert.

Zu den Anforderungen des Downtown Zoning Code (DZC) gehören: Entwicklung einer gesunden, sicheren, vielfältigen, kompakten und begehbaren städtischen Umgebung; Tore (Perkins Street-Korridor), die Ukiahs Ortsgefühl widerspiegeln; Ladenfrontgebäude mit gemischter Nutzung; und Erhaltung und Aufwertung der historischen Innenstadt.

Das Folgende stammt aus einem aktuellen Interview mit Dennis Crean, einem besorgten Bürger; Pinky Kushner, Bürgeraktivistin; Alan Nicholson, Architekt und ehemaliges Mitglied des Design Review Board der Stadt seit über 15 Jahren; und Linda Sanders, ehemalige Stadtplanungsbeauftragte für 12 Jahre, die 2020 in den Ruhestand ging.

„Ich hatte viel Zeit, darüber nachzudenken“, sagt Crean, „und was RCU bauen möchte, ist nicht die richtige Entwicklung für diesen bestimmten Standort. Der vorgeschlagene Plan steht im Widerspruch zu den Visionen, Zielen und Richtlinien des GP und der Entwurf nicht.“ entsprechen mehreren grundlegenden Elementen des DZC.

„Laut GP ist ein Hauptaspekt für die Innenstadt eine gemischte Nutzung und eine hohe Dichte, aber die RCU plant, die Fläche im Vergleich zu dem, was theoretisch zulässig wäre, um 10 Prozent zu nutzen; es handelt sich um ein sehr kleines Gebäude, für das der größte Teil der Fläche vorgesehen ist.“ Parkplätze und Einfahrten – geringe Dichte auf einem großen Grundstück, das für eine hohe Dichte vorgesehen ist und eine hohe Dichte aufweisen soll.

„Obwohl das DZC verlangt, dass neue Gebäude in der Innenstadt zwei- oder dreistöckig sein müssen, hat die RCU ein einstöckiges Gebäude vorgeschlagen, ein Einzelnutzungsprojekt, wenn der GP eine gemischte Nutzung fördert.“

„Wenn man an das Herz der Innenstadt denkt – und in diesem Fall an das tatsächliche historische Herz, in dem AT Perkins 1857 einen Futterstall baute –, denkt man nicht an ein kleines Gebäude, das von einem großen Parkplatz umgeben ist; das nennt man Einkaufszentrum.“ der beste Standort für diese Art der Nutzung. Wenn man sich ein Bild des von RCU vorgeschlagenen Gebäudes ansieht, kann man es sich in jedem Vorort, in jeder Stadt vorstellen; dieses Projekt wertet den Charakter von Ukiah nicht auf, passt nicht an diesen Ort.“

Kushner sagt, als die Bürger an der Gründung des GP beteiligt waren, „strebten sie nach einer lebendigen Innenstadt mit mehr Geschäften und mehr Innenstadtleben als Kern der Gemeinde.“

„Mit der Genehmigung des RCU-Projekts scheint die Stadt bereit zu sein, ihre eigenen aktuellen Codes und die Ideale der Vision des GP und des DZC abzulehnen.

„Obwohl die GP-Ziele komprimierten Wohnraum innerhalb der Stadtgrenzen fordern, ist es mit der Genehmigung des RCU-Plans jetzt ein Freiraum für alle, wo alles erlaubt ist. Lassen Sie uns die Bebauungsvorschriften über Bord werfen; für die Mitarbeiter der Stadt ist das nicht wichtig; es erscheint, was ihnen wichtig ist.“ Geld auf dem Tisch liegen.

„Ihre Interpretation ist flexibel, unbeständig und kann je nach Situation geändert werden. Als Teil der Gruppe, die so hart an der Entwicklung des GP und der Bebauungsordnung gearbeitet hat, tut es weh, wenn alles weggeworfen wird, respektlos gegenüber allem, was wir investiert haben.“ Gesetz."

Nicholson war an gemeinschaftlichen Beiträgen zum Ukiah Valley Area Plan, zum Mendocino County General Plan, zum GP und zur Bebauungsordnung beteiligt.

„Dieses Projekt ist für mich von Interesse, weil es mitten in einem neuen Innenstadtviertel liegt – der Entwicklung des 450.000.000 US-Dollar teuren Gerichtsgebäudes an den Eisenbahnschienen, das die Form von Ukiah für die Zukunft erheblich verändern wird.“

„Der Vorschlag der RCU ignoriert den Ukiah Valley Area Plan, den GP und insbesondere den DZC, der ein mindestens zweistöckiges, bis zu einem dreistöckiges Minimum und bis zu 50.000 Quadratmeter großes Gebäude auf diesem Eckgrundstück vorschreibt.

„Obwohl die Anlage erhebliche Auswirkungen auf das Verkehrsgeschehen haben wird, hat die Stadt beschlossen, keinen Verkehrsbericht zu erstellen. Es gibt zwei Ein- und Ausfahrten mit einer Dienstbarkeit zum angrenzenden Nachbarparkplatz, wodurch drei separate Ein- und Ausfahrten entstehen. Der Durchfahrtsautomat wird dies tun.“ Fahren Sie auf die Perkins Street ab, was an der Ecke, weniger als 200 Fuß entfernt, zu übermäßigen Staus führt.

„Obwohl die große geplante Parkfläche für die Bank praktisch ist, wäre sie eine große Ausnahme für das DZC. Beim Parken, einem wichtigen Bestandteil, darf die maximal zulässige Parkmenge nicht überschritten werden. Auf der Straße und auf dem Grundstück nördlich davon sind bereits ausreichend Parkplätze vorhanden.

„Das Projekt entspricht nicht den Vorschriften, die nachdrücklich besagen, dass die Zukunft von Ukiah in der Minimierung des Autoverkehrs und der Maximierung des Fußgänger- und Fahrradverkehrs liegen sollte.

Sanders sagt: „Was ich dagegen habe, ist, dass die Planungsabteilung die Schaffung des GP – gemäß dem Ukiah Valley Area Plan –, an dessen Entwicklung die Gemeinde so hart gearbeitet hat, nicht respektiert hat.“

„RCU hat dem Design Review Board vier verschiedene Pläne vorgelegt. Warum sollten sie das tun müssen, wenn die Mitarbeiter der Planungsabteilung sie angeleitet hatten? Sie mussten viele Ressourcen einsetzen, weil der GP nicht respektiert wurde.“

„Diese Dokumente werden erstellt, um Entwicklern zu zeigen, was die Community für zukünftige Projekte sehen möchte, um ihnen zu helfen, die Anforderungen zu verstehen, bevor sie beginnen, damit sie nicht wie bei der RCU herumdrehen müssen.“

„Es besteht ein großes Interesse daran, jedes leerstehende Grundstück vollständig zu erschließen; das ist wichtiger geworden als das Design.“

„Leider ist das Projekt sehr autozentriert und das Ziel der Menschen, die in Ukiah und Umgebung leben, ist die Entwicklung einer sehr fußgänger- und radfahrerfreundlichen Innenstadt, in der sich jeder in einem belebten Innenstadtbereich bewegen kann, ohne vom Verkehr traumatisiert zu werden.“

„Ich mache mir große Sorgen um diese Kreuzung. Dort sind bereits Menschen verletzt worden.“

„Der RCU-Plan sieht drei Zufahrten vor, die dafür gedacht sind, dass Menschen, die an anderen Orten leben, schnell ein- und aussteigen können, aber nicht für Menschen, die hier leben, die die Straße zur Bibliothek überqueren oder zum neuen Gerichtsgebäude gehen. Das ist das Projekt nicht.“ in Übereinstimmung mit dem Verkehr.

„Die Planungsbeauftragten wollten es nicht genehmigen, aber der gesamte Prozess scheiterte bei der letzten Sitzung; es war peinlich. Es wurde entgleist und die nächste Planungssitzung wird einfach eine Wiederholung sein, was meiner Meinung nach nicht der Fall ist.“ richtig.

„Auch wenn das Design nicht konform ist, kann ich damit leben. Meine Hauptsorgen bestehen darin, dass es keinen Durchfahrts-Geldautomaten, sondern einen Walk-in-Geldautomaten geben wird, wodurch die Anzahl der Parkplätze reduziert wird und Maßnahmen ergriffen werden, um zukünftige Katastrophen an dieser Kreuzung zu verhindern.“

Nicholson fügt hinzu: „Die Mitarbeiter der Stadt empfehlen drei wichtige Ausnahmen für dieses Projekt: Parkplätze, Höhe und Größe des Gebäudes sowie Abstände zu angrenzenden Grundstücken. Bei allen handelt es sich um übermäßige Ausnahmen; das Projekt passt nicht zur Nutzung des Grundstücks.“

„Diese Ecke und der Rest von Perkins sind der Eingang zur historischen Innenstadt von Ukiah und gelten in allen Vorschriften als Torkorridor. Die Mitarbeiter der Stadt haben auf ähnliche Weise Ausnahmen beim Chipotle-Projekt geschaffen, dem letzten für Ukiah genehmigten Großgebäude, und unter Verwendung des Chipotle.“ Ausnahmen als Präzedenzfall für dieses Projekt könnten bedeuten, dass alle zukünftigen Projekte diese beiden Projekte aufgrund ihres Standards der Einhaltung der Codes und Masterpläne nutzen können. Damit ist es offensichtlich, dass sich der Perkins-Korridor in ein vorstädtisches Einkaufszentrum verwandeln wird mit ausreichend Parkplätzen und Durchfahrten, ohne Rücksicht darauf, woran die Bürger in den letzten 25 Jahren gearbeitet haben – eine Innenstadt, die sich wie eine Innenstadt anfühlt.

Crean kommt zu dem Schluss: „Die Mitarbeiter der Stadt haben den Prozess manipuliert, um etwas durchzusetzen, von dem sie glauben, dass es dorthin gehört. Hinter den Kulissen passieren Dinge, die nicht richtig sind, die nicht widerspiegeln und respektieren, was die Menschen wollen; die Bürger werden nicht unterstützt.“ Professionelle Angestellte.

„Bei der letzten Sitzung der Planungskommission waren die Kommissare bereit, den Vorschlag abzulehnen; dann ging der Prozess durcheinander; das System funktionierte nicht richtig.“

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