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Aug 30, 2023

Einkaufszentren in Stadtteile verwandeln

Von Patrick J. Kiger 27. Februar 2023 Von steigenden Wohnhäusern

Von Patrick J. Kiger

27. Februar 2023

Von Wohnhäusern, die auf Parkplätzen von Einkaufszentren entstehen, bis hin zur Sanierung von verlassenen Einkaufszentren als Wohnraum ist die Umwandlung von Einzelhandelsflächen in Wohngebäude ein zunehmender Trend.

Im Pentagon City-Gebiet von Arlington County, Virginia, ist das Pentagon Center nicht nur ein Ort, an dem Menschen bei Best Buy elektronische Geräte durchstöbern, bei Nordstrom Rack and Marshalls Schnäppchen für Kleidung machen oder sich von Papierhandtüchern bis hin zu Golfbällen mit allem eindecken können Costco. Sie können tatsächlich direkt neben ihren Lieblingsgeschäften im Witmer wohnen, einem 26-stöckigen Luxusapartmentgebäude mit 440 Wohneinheiten, das den Komplex überragt. Es ist mit einem hochmodernen Fitnesscenter, einem Pool auf dem Dach und anderen gehobenen Annehmlichkeiten ausgestattet und bietet außerdem den Komfort einer Lage in der Nähe der Innenstadt von Washington, D.C. und der Zentrale von Amazon an der Ostküste.

Als das Witmer 2019 eröffnete, „haben wir es in etwa sechs bis acht Monaten vermietet“, erklärt Geoff Glazer, Senior Vice President von Kimco Realty, einem landesweiten Eigentümer und Betreiber von Einzelhandelszentren. „Es war verrückt, das zu beobachten.“

Der Erfolg des Gebäudes verheißt Gutes für das Milton, ein 11-stöckiges, krummliniges Wohngebäude mit 253 Wohneinheiten, das auf der anderen Seite des Komplexes kurz vor der Fertigstellung steht. „Wir denken darüber nach, ein drittes Projekt zu machen“, sagt Abbey Oklak, Kimcos Leiterin für die Sanierung von Mehrfamilienhäusern.

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Oben und unten: Wohnprojekte von Kimco, The Witmer und The Milton, in Arlington, Virginia, einem Vorort von Washington, DC

Die Witmer-, Milton- und Wohnbauprojekte, die Kimco in Pennsylvania, Texas und anderswo entwickelt hat, veranschaulichen einen Trend, der im ganzen Land an Dynamik gewinnt. Die Umwandlung von Einzelhandels- in Wohngebäude reicht von Mehrfamilienhäusern, die auf ehemaligen Parkplätzen von Einkaufszentren oder ehemaligen Standorten geschlossener Großmärkte entstehen, bis hin zu teilweisen oder vollständigen „Kratzern“, bei denen Einkaufszentren und Einkaufszentren abgerissen und ersetzt werden mit gemischt genutzten Gemeinden mit reichlich Wohnraum.

In einer Zeit, in der der physische Einzelhandel einer starken Konkurrenz durch den E-Commerce ausgesetzt ist, sehen Besitzer von Einzelhandelszentren Wohnimmobilien zunehmend sowohl als neue Einnahmequelle als auch als Möglichkeit, Geschäfte zu beleben, indem sie potenzielle Verbraucher in die Nähe bringen. Und für vorstädtische Einkaufszentren und Einkaufszentren, die im Niedergang begriffen sind oder bereits geschlossen sind, ist der Abriss und der Ersatz durch Mehrfamilienhäuser und Stadthäuser eine Möglichkeit, aus den oft begehrten Standorten in Vororten im inneren Ring oder entlang wichtiger Verkehrskorridore Kapital zu schlagen.

Obwohl es oft schwierige Herausforderungen gibt, aus einem ehemaligen Meer aus Asphalt und Beton und riesigen fensterlosen Einkaufszentren angenehme, gemischt genutzte Viertel zu machen, sehen Architekten und Stadttheoretiker darin eine Chance, begehbaren Urbanismus in die Vororte zu bringen und sie zu entlasten Wohnungsnot.

„Es ist eine Weiterentwicklung des Konzepts ‚Leben, Arbeiten, Spielen‘ oder des Stadtzentrums“, sagt Caitlin Sugrue Walter, Vizepräsidentin für Forschung beim National Multifamily Housing Council. „Es ist eine Win-Win-Situation – es werden mehr Einheiten gebaut, was die Erschwinglichkeit verbessert. Und diese Bewohner werden den örtlichen Unternehmen Kaufkraft verleihen.“

Warum Retail-to-Residential auf dem Vormarsch ist

Der Umbau von Einzelhandels- zu Wohngebäuden ist nichts Neues. Kimco interessierte sich zum ersten Mal für sie vor etwa acht bis zehn Jahren, etwa zu der Zeit, als die Marktbereinigung in den großen Läden begann. „Wir begannen zu erkennen, dass dies eine Gelegenheit sein würde, unseren Immobilien etwas Neues hinzuzufügen“, erklärt Glazer. Mehrfamilienhäuser schienen eine Ergänzung zu den Geschäften in Kimcos Zentren zu sein und Kunden auf das Grundstück zu locken, die Lebensmittel kauften und chemische Reinigungen und Nagelstudios besuchten. Die zusätzliche Aktivität rund um die Uhr „gab dem Vermietungsteam wirklich einige großartige Möglichkeiten, die Qualität der Einzelhändler auf einigen dieser Immobilien zu verbessern“, fügt er hinzu.

Der Trend gewann während der Pandemie an Dynamik, als die Beschränkungen die Probleme vieler Einzelhändler verschärften und die Besitzer von Einkaufszentren dazu drängten, nach anderen Nutzungsmöglichkeiten zu suchen. Das in Las Vegas ansässige Immobilienberatungsunternehmen StoneCreek Partners prognostiziert, dass die Sanierung und Wiederverwendung von Einkaufszentren im Jahr 2023 die aktivste Anlageklasse sein wird. StoneCreek identifiziert mehr als 150 Einkaufszentren in ganz Nordamerika, die entweder in den letzten Jahren saniert wurden oder sich in der Bauphase befinden . Einige werden für Freizeitzwecke, Rechenzentren oder E-Commerce-Abwicklungen genutzt.

Aber die Umwandlung von Einzelhandels- in Wohnimmobilien scheint wegweisend zu sein. „Die Umnutzung von Einkaufszentren durch die Einbeziehung von Wohnflächen oder die vollständige Sanierung beschäftigt viele Entwickler“, erklärt StoneCreek-Chef Donald Bredberg. „Viele Einkaufszentren sind innerhalb ihrer Gemeinden gut gelegen, im Allgemeinen in einer guten Umgebung für die Entwicklung von Mehrfamilienhäusern.“

Laut Mandi Wedin, Gründerin und CEO von Feroce Real Estate Advisors mit Sitz in Washington, DC, sind Wohnimmobilien für Immobilieninvestoren eine potenzielle neue Einnahmequelle, da viele stationäre Einzelhändler Schwierigkeiten haben. Denn Wohnungsmieten steigen tendenziell schneller als Reaktion auf die Marktbedingungen. Im Gegensatz dazu „ist die Miete im großen Einzelhandel langfristig festgelegt“, stellt sie fest. „Man kann jährlich steigende Mieten abfangen.“

Durch die Umnutzung von Grauflächen anstelle von Grünflächen verbessern Umbauten auch die Nachhaltigkeit, sagt der Architekt Daniel Gehman von Danielian Associates mit Sitz in Irvine, Kalifornien, der an zahlreichen Einzelhandels- bis Wohnprojekten gearbeitet hat. Regenwasser, das einst beispielsweise Rückstände von Autos auf Asphaltparkplätzen gesammelt hat, kann stattdessen umgeleitet und in neuen Wohnprojekten behandelt werden. „Es ist einfach besser für die Umwelt“, sagt er. „Es passt zu der Gesamtidee, Orte zu entwickeln, die bereits entwickelt sind und sich verdichten, anstatt sich einfach überall auszubreiten.“

Schwierige Hindernisse überwinden

Trotz ihrer potenziellen Vorteile kann die Umwandlung von Wohnraum in Einzelhandelsflächen mit gewaltigen Hürden konfrontiert sein. In Einkaufszentren gibt es oft mehrere Grundstückseigentümer und es gibt Pacht- und Vertragskonflikte, die Verhandlungen mit den verbleibenden Mietern erforderlich machen können. „Ein Ankergeschäft kann Eigentümer seines Gebäudes und des darunter liegenden Grundstücks sein“, erklärt June Williamson, Architekturprofessorin an der City University of New York und Co-Autorin des 2021 erschienenen Buches „Case Studies in Retrofitting Suburbia“. Infolgedessen kann es zu „einer Art Insel in einem Landmeer werden, das einer anderen Entität gehört“.

Der in Texas ansässige Entwickler Centurion American musste diese und andere Herausforderungen meistern, als er sich daran machte, die Collin Creek Mall in Plano, Texas, in der Nähe von Dallas neu zu gestalten. Als das Einkaufszentrum Anfang der 1980er Jahre mit großem Tamtam eröffnet wurde, lockte es Käufer sogar aus Oklahoma an. Doch zwei Jahrzehnte später befand sich das Unternehmen im Niedergang, als Centurion American das Hauptgebäude des Einkaufszentrums und eines seiner Kaufhäuser kaufte, so Rob Romo, Vizepräsident von Centurion American. Das Unternehmen musste dann separate Verträge zum Kauf mehrerer anderer Geschäfte abschließen und eine komplizierte Vereinbarung mit dem letzten verbliebenen großen Einzelhändler aushandeln, der gemäß seiner Betriebsvereinbarung etwaige Sanierungspläne genehmigen musste. Centurion American erklärte sich bereit, einen weiteren Standort zur Verfügung zu stellen und den Bau eines neuen Ladens zu bezahlen, bevor die Insolvenz des Einzelhändlers ihn dazu veranlasste, das Grundstück vollständig zu verkaufen.

Die größte Herausforderung sei es, die vollständige Kontrolle über ein Einkaufszentrum zu erlangen, erklärt Romo. „Es spielt keine Rolle, ob Sie zwei oder drei oder alle bis auf einen haben – die letzte Partei hat praktisch die gleiche Kontrolle über die Site.“

„Wenn es ein komplizierteres Immobilienproblem als ein regionales Einkaufszentrum gibt, weiß ich nicht, was es ist“, sagt Peter Braster, Direktor für Sonderprojekte der Stadt Plano.

Der Entwickler musste sich auch mit dem Problem auseinandersetzen, was mit dem veralteten Regenwasserdurchlasssystem zu tun ist, das durch das Gelände verlief. Ursprünglich wollte die Stadt es ersetzen, was die Sanierung des Einkaufszentrums um Jahre hätte verzögern können, bis die Ingenieure von Centurion American eine Möglichkeit für Plano fanden, stattdessen die vorhandenen Durchlässe zu verstärken, erinnert sich Romo.

Erst als diese Probleme geklärt waren, konnte Centurion American mit seinem Plan fortfahren, das Einkaufszentrum in eine gemischt genutzte Wohnanlage umzuwandeln, wobei das Kern-Einkaufszentrum und 325.000 Quadratfuß (30.193 Quadratmeter) Einzelhandelsfläche erhalten blieben, das Einkaufszentrum jedoch abgerissen wurde Große Kisten, um schließlich Platz für 2.300 Mehrfamilienhäuser, 500 Einfamilienhäuser und 1,5 Millionen Fuß Bürofläche zu schaffen. Die Fertigstellung der ersten 400 Wohnungen ist für Ende 2024 geplant. Schließlich wird Planos neues Wohn-, Arbeits- und Spielviertel 6.000 Einwohner beherbergen und zahlreiche Verbraucher in der Nähe seiner Einzelhandelsgeschäfte versorgen.

Genslers Neugestaltung der MainPlace Mall in Santa Ana, Kalifornien, umfasst die Verdichtung des Umkreises mit Unterhaltungs-, Büroräumen und Mehrfamilienhäusern, die täglich mehr Fußgängerverkehr in den Einzelhandelsbereich bringen dürften.

Das Einkaufszentrum neu denken, um gemischt genutzte Gemeinschaften zu schaffen

In Kalifornien, wo Einkaufszentren in autolastigen Vororten immer zahlreicher wurden, erleben viele derzeit große Veränderungen.

Für einige ist die Auffüllung von Wohngebäuden nur die neueste Entwicklungsstufe. In Huntington Beach beispielsweise wurde ein in die Jahre gekommenes Einkaufszentrum aus den 1960er-Jahren zunächst in Bella Terra umgebaut, ein Open-Air-Stadtzentrum mit toskanisch inspirierter Architektur und Mietern wie dem gehobenen Lebensmittelhändler Whole Foods. Jetzt planen die Eigentümer DJM Capital Partners und PGIM, die Immobiliensparte von Prudential Financial, den Abriss eines Gebäudes, in dem einst die Burlington Coat Factory untergebracht war, um Platz für einen U-förmigen Komplex zu schaffen, der einen fünfstöckigen Wohnteil mit 300 Wohneinheiten umfasst auf 43.000 Quadratfuß (3.995 Quadratmeter) neuer Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss.

„Wir haben im Laufe der Jahre viele verschiedene Optionen für Burlington geprüft, aber angesichts der Tatsache, dass die großen Einzelhandelsgeschäfte heute verkleinern, ist der Ersatz dieser riesigen Einzelhandelsfläche durch dringend benötigten Wohnraum die beste Lösung für Bella Terra und die Gemeinde“, erklärt Rob Grant, Senior Vice Präsident für Investitionen bei DJM.

Bei einigen Umbauten geht es darum, das eigentliche Konzept von Einkaufszentren zu überdenken, in einer Zeit, in der jüngere Millennials und Mitglieder der Generation Z immer weniger geneigt zu sein scheinen, Auto zu fahren.

„Um ein Einkaufszentrum auch in der nächsten Generation zu erhalten, sollte es in eine Mischung aus aktivierten, begehbaren Nutzungen eingebettet sein, zu denen auch Wohnzwecke gehören“, erklärt Barry Hand, Direktor und Studioleiter im Dallas-Büro des globalen Designunternehmens Gensler. „Bestehende Einkaufszentren sind eher nach innen ausgerichtet und von oberirdischen Parkplätzen umgeben. Wir arbeiten derzeit an einem bedeutenden Umbau der MainPlace Mall in Santa Ana, Kalifornien, wobei der Entwurf das Einkaufszentrum in strategischen Bereichen öffnet und die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich auf einer Seite etwas verwischt vom Einkaufszentrum zum anderen.

Genslers Neugestaltung von MainPlace umfasst die Verdichtung des Umkreises mit Unterhaltungs-, Büroräumen und Mehrfamilienhäusern, die Hand zufolge täglich mehr Fußgängerverkehr in den Einzelhandelsbereich bringen soll.

Das Laguna Hills Mall, ein altes Einkaufszentrum aus den 1970er-Jahren in der Nähe der Autobahn I-5 im kalifornischen Orange County, wird derzeit einer umfassenden Sanierung unterzogen, bei der das riesige Einkaufszentrum im Kern vollständig abgerissen und durch fünf Mehrfamilienhäuser ersetzt wird.

Nicht weit entfernt wird das Laguna Hills Mall, ein altes Einkaufszentrum aus den 1970er-Jahren in der Nähe der Autobahn I-5, einer umfassenden Sanierung unterzogen, bei der das massive Einkaufszentrum im Kern vollständig abgerissen und durch fünf Mehrfamilienwohngebäude mit 1.500 Wohneinheiten ersetzt wird Hotel und Grünflächen. Auf dem 27,5 ha großen Gelände befinden sich außerdem noch 23.226 m² Einzelhandelsfläche, darunter Fitnesseinrichtungen und ein Kino, sowie 46.452 m² Bürofläche entlang der Autobahn. Laut Scott McPherson, einem geschäftsführenden Gesellschafter bei Merlone Geier Partners, wird das ehemalige Einkaufszentrum, das in „Village at Laguna Hills“ umbenannt wurde, zu einer dichten urbanen Gemeinschaft mit „wirklich begehbarer Umgebung“ und einer Mischung aus Einzelhändlern, die auf die Bedürfnisse der Bewohner eingehen Immobilieninvestmentfirma, die die Sanierung durchführt.

Neben Einkaufszentren werden auch einstöckige Einkaufszentren abgerissen, damit das Gelände für Wohnzwecke umgenutzt werden kann. In San Jose haben die Entwickler Maracor und Pacific West Communities Pläne eingereicht, das Maplewood Plaza, ein 23.800 Quadratfuß (2.211 m²) großes Einkaufszentrum, abzureißen und durch ein sechsstöckiges Apartmentgebäude mit 260 Wohneinheiten zu ersetzen Einzelhandel im Erdgeschoss. „Standorte wie Maplewood Plaza liegen auf Transitkorridoren, deren Höhe und Dichte im Laufe der Jahre erhöht wurden“, erklärt Maracor-Direktor Brad Dickason.

Wohnen im Einkaufszentrum

Das Avalon Alderwood Place in Lynwood, Washington, weist subtile architektonische Elemente auf – etwa den freitragenden Balken, der die Lobby betont – und eine Gemeinschaftsterrasse mit Blick auf die Cascade Mountains.

Bei seiner Arbeit zur Sanierung von Einkaufszentren hat sich das in Seattle ansässige Architekturbüro GGLO darauf konzentriert, Wohnraum in die Umgebung des Einkaufszentrums einzufügen und eine harmonische Balance zu erreichen. Ein herausragendes Beispiel für die Arbeit von GGLO ist Avalon Alderwood Place, ein gemischt genutztes Mehrfamilienhaus mit 328 Wohneinheiten auf dem ehemaligen Gelände eines Sears-Kaufhauses in der Alderwood Mall in Lynnwood, Washington, das im Auftrag der Entwicklungspartner AvalonBay Communities und Brookfield entworfen wurde Eigenschaften.

Im Gegensatz zu heruntergekommenen Einkaufszentren, die Entwickler drastisch sanieren können, gilt Alderwood „als ziemlich erfolgreiches Einkaufszentrum“, erklärt GGLO-Architekt und -Direktor James Bradley. „Der größte Teil unserer Arbeit drehte sich um die Frage: Wie schafft man diese Art von Wohnerlebnis und Dinge, die den Bewohnern das Gefühl von Zuhause, das Gefühl eines Wohnortes und einer Wohngegend innerhalb der bestehenden Struktur eines voll funktionsfähigen Einkaufszentrums vermitteln sollen?“ "

Um dies zu erreichen, entwickelte GGLO ein biophiles oder von der Natur inspiriertes Design, das die Umgebung des pazifischen Nordwestens betonte – zum Beispiel die Verbundenheit mit den Bergen – und Materialien wie Holz und Stein sowie Farben verwendete, die in der Natur vorkommen . „Wir haben versucht, diese Art natürlicher Materialien und Farben als eine Art Reaktion auf das Einkaufszentrum selbst einzubringen“, sagt Bradley und fügt hinzu: „Es soll kontrastreich und komplementär zugleich sein. Wir versuchen, eine Mischung zu schaffen.“ die Zwei."

Das 2022 eröffnete Gebäude weist subtile architektonische Elemente auf – etwa den Ausleger, der die Lobby betont – und ein Aufenthaltsdeck mit Blick auf die Cascade Mountains, „als eine Art weitere visuelle Verbindung mit unserer Region“.

Oben und unten: GGLO entwarf im Auftrag des Projektentwicklers Merlone Geier, der einen Teil des Geländes kaufte, Wohnraumfüllungen für Shoreline Place, ein Einkaufszentrum 12 Meilen nördlich der Innenstadt von Seattle.

GGLO hat im Auftrag des Projektentwicklers Merlone Geier, der einen Teil des Geländes gekauft hat, außerdem Wohnraumfüllungen für Shoreline Place entworfen, ein Einkaufszentrum 12 Meilen nördlich der Innenstadt von Seattle. Zusätzlich zu etwa 1.000 neuen Wohneinheiten sieht der Plan vor, ein weiteres riesiges ehemaliges Sears-Gebäude abzureißen und das Äquivalent eines begehbaren Innenstadtkerns mit miteinander verbundenen offenen Räumen zu schaffen, die als „öffentliche Wohnzimmer“ fungieren sollen, heißt es in einer Beschreibung auf der Website von GGLO. Es wird auch ein Netz von Fahrzeug- und Fußgängerwegen sowie eine Festivalstraße umfassen, in der der örtliche Bauernmarkt stattfinden soll. Laut der Website der Stadt Shoreline könnte die Umwandlung des Einkaufszentrums in eine gemischt genutzte Wohnanlage 10 bis 20 Jahre dauern. Wie bei Alderwood besteht die Herausforderung darin, eine Identität zu schaffen, mit der sich die Bewohner verbinden können – „wie schafft man dort ein ‚Dort‘“, sagt GGLO-Architekt und -Direktor Jeff Foster.

Im Gegensatz dazu sieht Geoff Glazer von Kimco das Ziel des Placemaking bei der Sanierung von Einzelhandels- zu Wohngebäuden eher in wirtschaftlicher Hinsicht. „Wir wollen, dass die Leute länger auf unseren Grundstücken bleiben“, erklärt er. „Je mehr wir die Leute auf unseren Grundstücken halten können, desto besser werden unsere Einzelhändler abschneiden.“

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